财务管理论文范文代写：新收入准则对房地产企业财务指标的影响探讨——以碧桂园为例

本文是一篇财务管理论文，本文从加强合同管理和审核，提高财务人员的职业能力，完善信息披露，及时反馈实务中存在的问题等四个方面提出了改进意见，以期房地产企业能够适应新准则带来的变化，在新收入准则的应用下得到更好的发展。

第一章绪论

第一节研究背景以及研究意义

一、研究背景

收入作为影响企业业绩指标的六大会计要素之一，其对企业的发展乃至整个市场都至关重要。为保证会计信息真实可靠地反映收入相关信息，如何规范收入的确认和计量成为世界各国普遍关心的问题。

财务会计准则委员会（以下简称FASB）和国际会计准则理事会(以下简称IASB)，在2014年5月28日联合发布了国际财务报告准则第15号（以下简称IFRS 15）。2017年7月，我国财政部为跟进国际会计准则步伐，同时满足国内企业对收入改革需要，故而对现行的收入准则进行相应修订，将建造合同和收入合并为一项新的会计准则（即新收入准则）。新收入准则按企业发展状况和上市地点主要分为三种情况：同时在境内外上市的企业于2018年开始实施；境内上市的企业于2020年开始实施；其他未上市的企业于2021年开始实施。该文写作时间为2022年至2023年，恰逢新收入准则在国内全面执行的初期，同时也是执行该准则的关键时期。

通过探讨研究新收入准则的具体内容、应用指南和基本案例，本文认为，新收入准则对很多行业都有影响，尤其是房地行业。由于土地的获取、房屋的建设和销售，都是一个漫长的过程，相对于其他行业来说比较特殊。

房地产企业一般采用预售模式，在旧有的准则下，通常是在房屋竣工验收合格且交付后，才能对收入进行确认和计量。而且新的收入准则已经做了很多改变，对收入的确认要求也更高。例如，收入确认模型由风险报酬转变为控制权转移；收入时点的规定更加明确；更加注重合同的管理，履行义务等等。

第二节国内外研究现状

一、国外研究现状

（一）国际收入准则变更现状研究

在IFRS 15颁布之前，一些国外学者就通过学习研究准则的相关内容和应用，提出了相应的看法。Bohusova和Nerudova（2009）指出，美国因对特殊行业和交易有过多指导意见，导致其看法各不相同。Steel（2012）指出由于US.GAAP中有大部分实质相同的交易，却没有采用统一的标准和办法，导致企业间的可比性有所降低。Jones·Jefferson P、Pagach·Donald（2013）提出了与IFRS 15和新收入准则相同的“新的五步收入确认流程”。IFRS 15出台后，部分国外学者对IFRS 15进行了更为深入的探讨。Ciesielski·Jack T、Weirich·Thomas R（2015）认为，以合同为基础来确认收入，从根本上对收入的确认进行了变革，将对企业产生重大影响。Schmutte·James、Duncan·James R（2016）通过实验，将新收入准则理论应用到模拟的一个收入确认的案例中，并在此基础上，做出指导并提出相关注意事项。

（二）新收入准则对房地产行业影响的研究现状

Theresa F.Henry(2019)认为，新收入准则对企业运营模式的影响各不相同，因此将多种业务类型加入合同后影响很大。Milan Van Wyk（2020）认为，在执行新的收入准则时，要求房地产企业先将业务类别按“合同”特性归类，然后才能更好地确认收入，因此对其定价也有更高的估算要求。Howard(2019)认为，新收入准则的实施，会对房地产行业的相关数据产生影响，所以对投资者而言，面对该影响应当谨慎对待。

第二章基本概念及理论基础

第一节基本概念

一、房地产企业房地产企业通常泛指在我国境内从事房地产的投资开发建设、运营、管理及其售后服务等各种社会性的经营活动，并以营利为目的的自主经营、独立核算的社会性经济组织。

二、收入

收入是指包括日常和非日常经营活动在内的，企业在生产经营过程中所产生的经济利益的总流入。根据分类方式的不同，可以将其分为以下类型：按经营类型的不同，可以将收入划分为三类：即销售商品、提供劳务和让渡资产使用权；按照企业经营业务的主次，可以划分为主营业务收入和其他业务收入。本文认为的收入，是指在日常经营活动中获得的，从房地产企业角度来分析，就是通过销售产品、提供劳务以及工程建设等各方面经营活动收入的总和。

三、房地产企业收入

房地产企业收入是指房地产公司在日常经营活动中，包括主营业务收入和其他业务收入的经济利益的总流入。房地产行业的主要收入来源包括商品房销售、出租等经营活动产生的收入；其他业务收入是指房地产企业经营的，包括物业服务、土地出租、建材销售等取得的除主营业务以外的其他收入。

“实现原则”是确认营业收入的根本准则，而房地产公司在确认收入时，也应当遵循这一原则。在确定收入时，必须符合以下两点：一是经营活动已经完成或基本完成且能够为企业带来收益；二是已与客户达成交易，对于客户所缴纳的款项，公司有权向客户收取。在房地产公司的会计政策中，对收入的确认存在着不同的规定，比如万科将其定义为在公司履行了合同中所承担的履行责任，也就是当客户取得控制权时确认收入；碧桂园与其表述相似，即在向客户转让商品所有权时确认收入。根据合同条款和法律规定，决定商品的控制权是在某段时间或某个时点被转让的，尽管表达方式不尽相同，但都贯彻收入确认的基本要求。

第二节理论基础

一、经济后果理论

William·Ｒ·Scoot强调，经济后果是指选定的会计政策会对企业的价值有一定的影响。从经济后果理论的角度来看，企业制定的会计政策会产生数据的变化，从而影响到企业的管理者、信息使用者，尤其是投资者的决策。

一般情况下，正向经济后果会导致企业的收入和利润增加，而新收入准则如果对企业的发展也会产生这些效应，那么不仅促进企业蓬勃发展，更会对整个行业产生积极的影响。因此，新收入准则的执行是否存在这种经济后果，对企业乃至整个行业都显得尤为重要。本文将运用经济后果理论，通过比较分析法和案例分析法，采用经济后果理论来探讨实施新收入准则对房地产企业产生的影响。

二、会计信息质量理论

会计信息质量要求是使财务报告提供高质量的会计资料，供投资者、决策者等有关资料需要者参考。其主要包含了可靠性、可比性、及时性等八个方面。

根据新收入准则的要求，企业应根据实际经营情况，以及与客户的交易情况，在确认和计量收入时，如实地将收入确认、计量等有关信息记载和披露在财务报表中，以保证收入的真实性和会计资料的完整性和可靠性。

我国房地产行业的财务信息质量问题，就是因为房地产行业本身的特殊性导致的。建筑周期长，项目开支多，资金消耗量大，资产负债率高等，往往是房地产项目开发的特点。正是这些特点给某些人带来了徇私舞弊空间，也使其信息失真，进而影响企业的会计信息质量。因此，新收入准则对房地产企业的财务信息披露有了更严格的规定。同时，新收入准则也使得房地产公司的财务报表更加贴近实际，减少信息失真的情况，提高了房地产企业的会计信息质量。

第三章 我国新旧收入准则的比较 ................................... 12

第一节 我国收入准则修订动因及内容 ............................. 12

一、我国收入准则修订历程与动因 ......................... 12

二、新收入准则的主要内容 ............................. 13

第四章 碧桂园案例介绍 .................................... 25

第一节 房地产行业概述 ..................................... 25

一、房地产行业现状 ................................. 25

二、房地产行业业务流程 ............................... 26

第五章 新收入准则对碧桂园财务指标的影响分析 ............................ 35

第一节 相关财务指标与数据选取说明 .......................... 35

第二节 新收入准则对碧桂园财务报表的影响 ....................... 36

第六章启示及建议

第一节启示

通过对上述碧桂园的案例分析，发现新收入准则对其资产负债表、利润表和报表披露的影响，并进一步探讨对财务指标的影响，同时总结出对其他房地产企业的相关启示，具体如下：

一、加强财务指标真实性

通过对碧桂园的财务指标进行分析可以发现，在2017和2018年年间，新收入准则的初步实施，导致资产负债率上升，降低了流动比率，此外，企业的营运能力、盈利能力、每股收益和每股净资产都有不同程度的提高。这是因为对收入时点的区分，收入得以提前确认，分摊了后续收入，导致收入增加，并结转相应成本，增加合同资产和合同负债等相关科目，最终致使财务指标整体向好。

自2019年以来，随着新收入准则的不断推进，各项指标趋于平缓。各项财务指标在短暂上升后逐渐回落，但相比于新收入准则实施前，均有所提高并且更加稳定。同时，经上述分析可以看出，碧桂园和万科整体发展稳中有进，而融创在2021年，因高杠杆，高负债的发展模式，收入利润纷纷下滑，债务高达万亿，陷入前所未有的危机之中。此外，新收入准则对企业的会计信息披露内容、方式、时间等有明确具体的规定，压缩了企业粉饰报表的空间，由此可以预见，新收入准则的实施，使得财务指标更加真实可靠，帮助财务数据使用者、管理者和投资者更加精准评估企业的发展状况。

第七章结论及展望

第一节研究结论

本文以碧桂园为案例，通过文献研究法，案例分析法和比较分析法，结合相关资料和数据，分析新收入准则对房地产行业产生的影响，得出以下结论：

首先，新收入准则的实施，使得碧桂园的整体收入确认时点得以提前。本文通过对碧桂园新收入准则的具体运用，对该企业收入确认时点进行区分，分别为按某一时段确认收入和按某一时点确认收入。其中，房地产开发符合在某一时段确认收入，并根据合同履行情况分期确认，建筑项目和其他这两个项目的收入确认模式并未发生明显变化，按某一时点确认收入，因房地产开发收入占碧桂园总收入的比例是97%，其中在一段时间确认收入占房地产开发收入的比例是27.8%，所以，新收入准则的实施对碧桂园的影响是重大的，会导致企业提前确认收入。

其次，通过分析碧桂园2017年度财务报告中新收入准则对资产负债表、利润表和报表披露的影响，进一步分析对财务指标的影响，通过对新收入准则应用前后的自身纵向财务指标分析、以及与同行业万科和融创的横向对比分析，验证了新收入准则的应用加强了财务指标的真实性，提升了会计信息质量，降低了企业盈余管理空间，帮助投资者进行投资决策。

最后，为了更全面、更快地推进新收入准则的普及和应用，房地产行业必须采取一些改善措施。针对以上所涉及的难点，本文从加强合同管理和审核，提高财务人员的职业能力，完善信息披露，及时反馈实务中存在的问题等四个方面提出了改进意见，以期房地产企业能够适应新准则带来的变化，在新收入准则的应用下得到更好的发展。

参考文献（略）